Zwangsumzug / unangemessene Miete - Hamburg

Hallo,

ich bin alleinerziehend (1 Kind), baue mir gerade eine Selbständigkeit auf und beziehe aufstockend dazu ALG II.
Ich arbeite im Home-Office, nutze dazu mein Wohnzimmer für Kundenberatung+Präsentation (ca. 16 qm) und mein Schlaf- und Arbeitszimmer (8 qm).

Die Größe meiner Wohnung beträgt insgesamt 59,52 qm - für 2 Personen.
mtl. Warmmiete 597,-
mtl. Betriebskosten 37,-
mtl. Heizkosten 67,78

mtl. Kaltmiete 492,22

Ich habe gelesen, daß die mtl. Mietkosten für zwei Personen 444,- betragen - ist das richtig?

Das Amt droht nun mit einem Zwangsumzug - mir ist nicht bekannt, ob aufgrund der qm Zahl (60 qm wären doch angemessen, oder?) oder aufgrund der Höhe der Miete.
Ich arbeite hart an meiner Selbständigkeit und hoffe, daß ich nicht ewig aufstockend ALG II beantragen muß, kann allerdings nicht voraussagen, wann das sein wird. Ein Umzug würde mich da ziemlich zurückwerfen, zumal ich hier in der Nachbarschaft auch Freunde/Betreuungs-Hilfe habe, wenn ich sie aus beruflichen Gründen einmal außerhalb der Kindergartenzeiten brauche.

Meine Fragen:

Wie hoch darf die Miete hier in HH für zwei Personen sein? Gibt es da nicht ein neues Gesetz bzw. Anpassung an den Mietspiegel seit 2008?

Inwiefern kann mich das Amt zu einem Umzug zwingen?

Falls ich hier wohnen bleibe, würde dann einfach nur das "Mietgeld" um den bestimmten Betrag gekürzt werden (was ich aus eigener Tasche zahlen müßte, wovon auch immer...) oder würden mir die gesamten Leistungen gestrichen werden?

Hat jemand Erfahrungen mit einer solchen Situation oder kann mir entsprechende Urteile hierzu nennen?

Ich danke Euch SEHR für Eure Hilfe!!!

Viele Grüße,
jula22

Lt. Nachweis der Baualtersklasse wurde das Haus im Mai 1954 erbaut.

Ausgestattet mit Zentralheizung
Energieart: Gas

Nicht mit öffentl. Fördermitteln nach dem 1.Förderweg gefördert.

Die Nettokaltmiete betrug im Jahre 2000 425,- (850,- DM).
Aber die Miete ist in der Zwischenzeit immer mal wieder angehoben worden und ich erreiche meine Vermieterin derzeit nicht, um die genaue Nettokaltmiete zu erfragen.
Habe es deshalb von der Betriebskosten-Abrechnung hergeleitet: 492,22

Danke, nataly, für Deine Antworten!

Ich habe auch schon daran gedacht. Kann die Arbeitsfläche nur nicht so gut abgrenzen, da sie ja auch teils privat genutzt wird. Habe deshalb auch steuerlich bis jetzt noch kein Arbeitszimmer geltend gemacht - wahrscheinlich blöd von mir

Zu den anderen Fragen: kann mich das Amt denn zu einem Umzug zwingen und ansonsten SÄMTLICHE Leistungen streichen? Oder wird dann nur der Regelsatz von 321,- gezahlt und für den Rest muß ich irgendwie anders aufkommen?

Untervermieten (was mir das Amt vorgeschlagen hat) geht rein praktisch natürlich auch nicht...

Noch etwas: ich habe letztes Jahr ein Schreiben von meiner Vermieterin bekommen, daß ich bei Auszug Sanierungskosten von ca. 3000,- zu zahlen hätte, da ich schon so lange in dieser Wohnung wohne. Es reicht nicht, alles nur zu streichen, sondern müßte halt voll saniert werden. Da sich die Frage nach einem Umzug nicht akut stellte, bin ich da nicht weiter drauf eingegangen. Aber sollte ich JETZT umziehen müssen, hätte ich auch diese Kosten zu tragen - und KANN es definitiv nicht!

Das ist doch alles nicht mehr zweckmäßig und angemessen, oder? Hier wohnen zu bleiben, wäre für alle doch günstiger! Ich kann weiter arbeiten und bin hoffentlich schnell ganz weg von diesem HickHack... Hach...!!!

Ja, Danke nataly!
Das mit den starren Fristen habe ich bei meiner Vermieterin letztes Jahr auch angesprochen, sie meinte aber, das würde in diesem Fall nicht gelten. Es sind aber eindeutig diese Klauseln drin: alle 3 Jahre ..., alle 5 Jahre ... - habe mich da auch schon über google schlau gemacht, aber da gibt es immer so viele verschiedene Urteile drüber, von Fall zu Fall verschieden, daß ich das irgendwann nicht weiter verfolgt habe. War ja auch damals nicht notwendig.

Wäre aber toll von Dir, wenn Du mir etwas dazu schreiben könntest (am besten natürlich mit Rechtsquelle)!

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"Instandhaltung der Mieträume

1. Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.

2.Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsrep. gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsrep. in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
in Küche, Bädern und Duschen alle drei Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsrep. durchgeführt hätte.
Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.

3. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Mahnung und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter, ohne daß es einer Ablehnungsandrohung bedarf, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen lassen oder Schadenersatz in Geld verlangen; im Falle der Schönheitsrep. steht dem Vermieter dieses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen. Wenn Gefahr im Verzug oder der Aufenthalt des Mieters nicht zu ermitteln ist, bedarf es weder einer Mahnung noch einer Fristsetzung.

4. Der Mieter trägt die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, der Heiz- und Kocheinrichtungen sowie der Fenster- und Türverschlüsse, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur 15,- DM und der dem Mieter dadurch in den letzten 12 Monaten enstehende Aufwand 300,- DM, höchstens jedoch 8% der jeweiligen Jahres-Nettomiete nicht übersteigen."

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Ich habe die Wohnung damals (vor 8 Jahren) unrenoviert übernommen und selbst gestrichen+Abstand gezahlt! Die Türen sind aber z.B. seit mind. 10 Jahren nicht mehr lackiert worden. Bei meinem Auszug wäre das natürlich alles fällig.

Ich habe jetzt auch Antwort von meiner Vermieterin:

Nettokaltmiete 461,32
Umlagen 135,68

Der Mietvertrag ist von 1999, herausgegeben vom Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e.V.

Genau an dem Punkt habe ich letztes Jahr auch nicht mehr durchgeblickt - was ist jetzt "starr", zählt die Formulierung in meinem Vertrag dazu...?

Habe heute aber mit dem Arbeitslosenhilfe-Telefon (ATH, Telefon: 0800/1110444 (kostenlos aus HH), für andere Bundesländer: 040/22757473 - Humboldtstr. 58, 22083 Hamburg)) telefoniert, die mir sehr nett weitergeholfen haben und etwas anderes herausgefunden:

in der Berechnung vom Amt ist immer von den 321,- Nettokaltmiete für 2 Personen ausgegangen worden.

Laut ATH berechnet sich die zulässige Nettokaltmiete anhand der Hamburger Fachanweisungen zu §22 SGB II Punkt 4.5. unter „Sonderregelungen“, aber wie folgt:

321,- Euro zulässige Nettokaltmiete für 2 Personen (Baujahr des Hauses: 1954)
zzgl. 96,30 Euro -> 30% Zuschlag für Alleinerziehende
= 417,30 Euro

zzgl. 41,73 Euro -> 10% Zuschlag für den Stadtteil, in dem wir wohnen

= 459,03 zulässige Gesamt-Nettokaltmiete

Die Nettokaltmiete für unsere Wohnung beträgt 461,32 Euro (Umlagen 135,68 Euro).

Ein Umzug würde demnach aufgrund der Differenz von 2,29 Euro in keinem Verhältnis zum Kostenaufwand stehen, oder???

Hoffe, mein Schreiben ans Amt geht jetzt durch! Wenn das wirklich so stimmt, warum sagt einem das keiner vom Amt? Habe gestern erst mit denen telefoniert! Handeln die nach dem Motto: "mal sehen, wer sich wehrt?" oder ist das einfach nur Unwissenheit?

Ich geh mal von letzterem aus.

nataly, ich danke Dir ganz herzlich für Deine Hilfe

Dann steht mir eine Vollrenovierung wohl wirklich bei Auszug vor. Aber ich hoffe, das ist die nächsten Jahre erstmal gar nicht Thema bei mir! Werde dann wohl vorsichtshalber dem Mieterverein beitreten.
Oooohhhh... drück die Daumen, daß das Amt positiv reagiert - und ich endlich weiterarbeiten kann!

Ich werde auf jeden Fall berichten, wenn eine Reaktion kommt!